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普惠金融夯实“长租理念”
来源:未知     作者:admin      2017-12-31 11:38       
  近期,中央经济工作会议再次明确,加快建设“租购并举”的住房制度。对如何改变“买房强、租房弱”的局面,让租房和买房成为市民住房消费的平等选择,中央首次提出发展长期租赁。确实,目前不管是房东出租房屋,或者租客找房子租,都是短期行为,租期很少超过一年。在房东眼里,房价不断上涨,租期短方便涨租。再说,未来可能会卖房;在租客看来,一下子很难凑齐几年租金(几万元),万一遇上“黑房东”就倒霉了。再说,未来几年可能会买房。
 
  正是由于租赁行为短期化,租赁市场才乱象丛生、野蛮生长。房东在装修房屋、配置生活设施时,力求简单、低成本。室内设施损坏也没关系,反正由租客买单,房东重视的是房价上涨收益,未来出售后新房东会重新装修。甚至,为图省事,很多房东把房子转租给“二房东”,打隔断、上下铺等乱象层出不穷;就租客而言,权益无保障,租赁环境太差,远谈不上体面,租房乃“得过且过”。由此,租客也就不爱惜租赁设施、环境,导致租赁市场劣币驱逐良币。
 
  如何培育“长租理念”?国家提出,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。租赁企业长期经营、“店大不欺客”,个体“散租”的乱象就少了很多。而且,作为“轻资产”服务行业,租赁企业还要借助标准化的设施配置、良好的物业服务,提升居住体验,以赢得增值收益。笔者调研了几家长租公寓,居住体验确实上了几个台阶,比如管家定期提供清洁服务,付租、报修、投诉等都通过APP流程化,同时还搭载了社交、金融、快递等生活场景服务。
 
  但无一例外,机构运营的租赁房屋,租金水平均上涨50%以上,很多涨了1-2倍。据调查,能租得起这些房屋的,多数是月收入在1万-2万元的白领。问题是,目前租赁需求的主体是广大中低收入新市民(外来人口和新就业大学生),构建“租购并举”的住房新制度,也意在解决他们的住房需求。据调研,这部分人群多数在20-30岁,进入城市不久但扎根愿望强烈,希望有稳定和低成本的居所,他们至少要经历3-5年甚至更长的租房生涯,也是最有可能长租的群体。
 
  笔者认为,目前机构租赁确实有助于培育“长租理念”,但也仅仅是鼓励部分高收入群体长期租房。对广大中低收入新市民、无房户来说,他们本身打算长租,要夯实他们长租的理念,就要迎合他们体面、低成本的租房需求。关键是要在租赁供给侧做结构性改革,比如集体土地入市,存量工业和商业办公“改租赁”,租赁流程平台化等,都是从供给端降低成本的改革举措。目前,租赁企业收购或盘活存量住房的成本很高,但集体土地、存量工业和商办空间成本很低。
 
  目前,国家鼓励集体土地入市、盘活存量非住宅空间,关键是要落实地方主体责任,加快片区规划调整、用地功能调整、公共配套跟进。土地要素供给侧结构性改革,能达到吸引租赁企业进入和降低租赁成本的双重功效。另外,借助京东、阿里、腾讯等互联网巨头,各地租赁信息平台已建立,万科、链家、建行等龙头租赁企业线上线下已完成整合,可实现租赁全过程线上平台化,这样就省去信息不对称而产生的供需错配、中介费、押金及管理成本,也降低了交易成本。
 
  另外,普惠金融是租赁要素供给侧结构性改革的重要部分。目前,租赁人口密集的大城市房价高、租金高,消费门槛也高(租金+押金+代理费+物管水电费)。易居研究院监测,大城市房租收入比在40%左右。租房需求最刚性,公共品属性最强,亟待普惠金融介入。目前,各大银行都成立了普惠金融部门,支持新市民长租是业务重点。在资产收益(非工资收入)决定财富的当下,银行一方面可以凭融资优势,降低租赁企业投入成本、解决投入产出期限错配,从而降低租赁供应成本;另一方面,以国家信用、百姓信赖的天然信用为保障,发挥集合投资理财优势,创设长租普惠类金融产品,实现租客积蓄不断积累、收益最大化,不仅普及投资理财观念,引导租客以资产收益养房租,实现“长租即常住”,还能为租客未来买房奠定基础,夯实租购并举。